Wahlrecht zum Arbeitszimmer ändert sich ab 2026

Nutzt ein Gewerbetreibender oder Freiberufler für seine Tätigkeit ein häusliches Arbeitszimmer im eigenen Haus, stellt sich regelmäßig die Frage, ob dieses Arbeitszimmer zum Privatvermögen zählt oder Betriebsvermögen darstellt. Die folgenden Ausführungen zeigen, wie hier abzugrenzen ist.

Alte und neue Grenzwerte

Nach § 8 EStDV brauchten (Wahlrecht) eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR beträgt.

Durch die neue Fassung des § 8 EStDV (geändert durch die „Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“, BGBl I 2025, Nr. 372) gilt das Wahlrecht nun, wenn ihre Größe nicht mehr als 30 qm oder ihr Wert nicht mehr als 40.000 EUR beträgt (Satz 1). In diesem Fall dürfen Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, nicht abgezogen werden (Satz 2).

Da aus dem UND ein ODER wurde, kann man selbst dann auf Privatvermögen „plädieren“, wenn nur ein Wert eingehalten wird. Macht die Fläche z. B. 40 qm aus, der Wert aber nur 38.000 EUR, kann das Arbeitszimmer im Privatvermögen bleiben. Dasselbe gilt, wenn der Wert über 40.000 EUR liegt, die Fläche aber nicht mehr als 30 qm umfasst. Gerade diese neue Quadratmetergrenze kann aufwendige Grundstücksbewertungen obsolet machen.

Merke: Bei Zuordnung zum Betriebsvermögen werden die stillen Reserven in dem betrieblich genutzten Anteil steuerverstrickt. Wird der Betrieb später eingestellt oder das Arbeitszimmer vorher entnommen, muss der anteilige Verkehrswert abzüglich Buchwert versteuert werden.

Teilweise Abzugsverbot der Kosten

Bis dato konnten die anteiligen Kosten auch dann als Betriebsausgabe abgesetzt werden, wenn das Arbeitszimmer im Privatvermögen blieb. Durch die Neuregelung ist dies (leider) nicht mehr vollumfänglich möglich. Denn für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2025 beginnen, ist ein Abzug von Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, in den Fällen, in denen das Wahlrecht ausgeübt wird (also Privatvermögen vorliegt), nicht mehr möglich. Folglich entfällt die Wertermittlung für die Berechnung der Abschreibung. Die betriebsbezogenen Aufwendungen (z. B. Strom und Heizkosten) bleiben aber weiterhin abzugsfähig.