Vorfälligkeitsentschädigung: Kein Betriebsausgabenabzug bei Immobilienverkauf

Bei Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung von Immobilien wird ein ursprünglicher wirtschaftlicher Zusammenhang einer Darlehensaufnahme mit (Vermietungs-)Einkünften von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang überlagert bzw. ersetzt. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird zivilrechtlich auf die Verwertung der Immobilie zurückgeführt und ist nicht durch die Einkunftsquelle, dem die Immobilie bisher diente, veranlasst. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Veräußerung dem steuerpflichtigen oder dem steuerfreien Bereich zuzuordnen ist, so das FG Münster.

Sachverhalt

Im Streitfall ging es um die gewerbesteuerliche Behandlung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit der Veräußerung einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie, die zugleich Betriebsgrundlage einer Betriebsaufspaltung war.

Der Steuerpflichtige war unter anderem Eigentümer einer Immobilie, die mit einem Darlehen belastet war. Die Aufteilung der Zinsen erfolgte auf das Mietobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG, auf den Gewerbebetrieb PV-Anlage gemäß § 15 EStG und auf das Besitzunternehmen des Steuerpflichtigen aus einer Betriebsaufspaltung.

Für die lastenfreie Veräußerung des Grundstücks und des Aufbaus, mit Ausnahme der auf dem Dach befindlichen PV-Anlage, war die Ablösung des Darlehens erforderlich. Darauf beruhte die vertragliche Änderungsvereinbarung und damit die Vorfälligkeitsentschädigung. Der Steuerpflichtige löste das Darlehen vorzeitig ab und zahlte eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Veräußerung erfolgte aufgrund des Ablaufs der Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei.

Der Steuerpflichtige vertrat die Auffassung, dass die Vorfälligkeitsentschädigung durch die ursprüngliche Darlehensaufnahme veranlasst sei. Da die Vorfälligkeitsentschädigung einen späteren Zinsaufwand erspare, müsse diese wie die Iaufenden Darlehenszinsen behandelt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung trete an die Stelle der laufend gezahlten Zinsen und sei als Betriebsausgabe sofort abziehbar, weil die betriebliche Tätigkeit (Betriebsaufspaltung und PV-Anlage) fortbestehe.

Entscheidung

Im Streitfall fehlte es nach Meinung des FG Münster an einem für den Betriebsausgabenabzug erforderlichen Veranlassungszusammenhang zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und den aus der PV-Anlage sowie der Betriebsaufspaltung erzielten Einkünften.

Denn der zwischen den ursprünglichen Zinsaufwendungen sowie den gewerblichen Einkünften aus der PV-Anlage und der Betriebsaufspaltung bestehende Veranlassungszusammenhang setzt sich nicht in der Vorfälligkeitsentschädigung fort. Die Vorfälligkeitsentschädigung hat ihre Ursache in der Veräußerung des Grundstücks, da für die beabsichtigte Grundstücksveräußerung eine Ablösung des Kredits und der damit zusammenhängenden grundpfandrechtlichen Belastung erforderlich war. Entsprechend war die durch die Veräußerung des Grundstücks bedingte vertragliche Änderungsvereinbarung das steuerrechtlich "auslösende Moment" für die Vorfälligkeitsentschädigung.

Diese steuerliche Betrachtungsweise wird dabei auch durch das Zivilrecht gestützt. Denn gem. § 490 Abs. 2 S. 2, 3 BGB liegt ein solches Interesse (zur vorzeitigen Kündigung eines Darlehens) vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung). Auch zivilrechtlich wird die Vorfälligkeitsentschädigung damit eindeutig auf die Verwertung des Sicherungsobjekts zurückgeführt. Auf die NZB der Klägerin hin lies der BFH die Revision zu.