Vermieter können für jede Wohnung eine eigene Restnutzungsdauer nachweisen

Vermietet ein Steuerzahler in einem Mehrfamilienhaus mehrere Wohnungen, wird im Rahmen der Gebäudeabschreibung normalerweise eine einzige Nutzungsdauer festgelegt. Umso überraschender ist das Urteil des FG Hamburg, nach dem zwei Wohnungen im selben Gebäude unterschiedliche Nutzungsdauern haben können.

Darum ging es in dem Streitfall

Ein Steuerzahler erwarb in einem Gebäude zwei Eigentumswohnungen und beauftragte eine Gutachterin mit der Erstellung eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer für die einzelnen Wohnungen. Aufgrund des unterschiedlichen Modernisierungsgrads kam die Sachverständige in ihrem Gutachten für Wohnung 1 auf eine Restnutzungsdauer von 29 Jahren und für Wohnung 2 nur auf eine Restnutzungsdauer von 21 Jahren. Das FA widersprach der Auffassung des Gutachters.

Entscheidung

Das FG Hamburg dagegen erlaubte unterschiedliche Restnutzungsdauern aufgrund des unterschiedlichen Modernisierungsgrads (FG Hamburg 3.12.25, 2 K 86/22).

Begründung

Eine Gleichbehandlung aller Wohneinheiten aufgrund einer gemeinsamen Hülle (hier das Gesamtgebäude) wäre methodisch unzutreffend und würde die individuelle Situation der einzelnen Wohnung unzutreffend nicht berücksichtigen.

Verhaltensknigge für die Praxis

Eine kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG oder wie im entschiedenen Urteil des FG Hamburg verschiedene Restnutzungsdauern für zwei Wohnungen im selben Gebäude setzt voraus, dass ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen eingeholt wird. Im Zweifel wird das FA ein Gegengutachten erstellen lassen.