Neues BMF-Schreiben zu Erhaltungsaufwendungen bzw. Anschaffungskosten oder anschaffungsnahen Herstellungskosten

Vermieter von privaten und betrieblichen Immobilien sowie Unternehmen, die selbst genutzte Immobilien modernisieren oder instand setzen, erleben steuerlich oftmals eine böse Überraschung. Die Rede ist davon, dass das Finanzamt die bisher als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben berücksichtigten Aufwendungen zur Instandsetzung bzw. Modernisierung in Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten umqualifizieren und diese nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung berücksichtigen will. Ein aktuelles BMF-Schreiben vom 26.1.2026 (IV C 1 – S 2253/00082/001/064) grenzt nun ausführlich ab, wann Erhaltungsaufwendungen bzw. Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.

Überblick über die wichtigsten Aussagen des BMF-Schreibens

In den folgenden Passagen beleuchten wir die interessantesten Aussagen in dem neuen BMF-Schreiben vom 26.1.2026. Wichtig: Die bisherigen BMF-Schreiben zu dieser Thematik vom 18.7.2003 (IV C 3 - S 2211 - 94/03) und vom 20.10.2017 (IV C 1 - S 2171 c/09/10004: 006) werden durch das neue BMF-Schreiben vom 26.1.2026 ersetzt. Dieses neue Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Bei Sanierungen in Raten, die im Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses BMF-Schreibens noch nicht vollendet sind, verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre.

Definition der Anschaffungskosten

Damit verständlich erklärt werden kann, wann bei der Instandsetzung oder Modernisierung von Gebäuden tatsächlich keine sofort abziehbaren Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben vorliegen, zunächst die Definition des Begriffs Anschaffungskosten.

§ 255 Abs. 1 HGB definiert Anschaffungskosten als Aufwendungen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Sie beinhalten Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten, abzüglich Anschaffungspreisminderungen (wie Rabatte). Entscheidend ist, dass die Kosten einzeln zurechenbar sein müssen.

Betriebsbereiter Zustand eines Gebäudes

Ein Gebäude ist nach Auffassung der Finanzverwaltung betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, ist die Funktionstüchtigkeit der einzelnen Gebäudeteile gesondert zu prüfen.

Objektive Funktionstüchtigkeit: Sind wesentliche Teile eines Gebäudes für den Gebrauch nicht nutzbar, ist ein Gebäude objektiv nicht funktionstüchtig.

Folge: Die Kosten für die Beseitigung des Schadens stellen Anschaffungskosten dar und wirken sich somit nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung steuermindernd aus.

Subjektive Funktionstüchtigkeit: Eine erworbene Immobilie ist subjektiv funktionstüchtig, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers nutzbar ist. Zweckbestimmung bedeutet die konkrete Art und Weise, in der der Erwerber das Gebäude nutzen möchte.

Folge: Durch die Erneuerung der Elektroinstallation wird die konkrete Zweckbestimmung erreicht und das Gebäude wird subjektiv funktionstüchtig. Die Ausgaben für die Erneuerung der Elektroinstallation sind also als Anschaffungskosten zu qualifizieren.

Hebung des Standards eines Wohngebäudes

Zur konkreten Zweckbestimmung des Erwerbers gehört auch seine Entscheidung, welchem Standard ein Wohngebäude künftig entsprechen soll. Denn Baumaßnahmen, die ein Wohngebäude auf einen höheren Standard heben, führen zum Erreichen der konkreten Zweckbestimmung und stellen somit die subjektive Funktionstüchtigkeit dar. Folge: Das Finanzamt qualifiziert die Ausgaben für diese Maßnahmen als Anschaffungskosten.

Unterschieden werden in die drei folgenden Standards:

• Sehr einfacher Standard
• Mittlerer Standard
• Sehr anspruchsvoller Standard

Der Standard eines Wohngebäudes richtet sich nach den zentralen Ausstattungsmerkmalen, wobei diese "ausschließlich" vier folgende Bereiche umfassen:

1. Umfang und Qualität der Heizungsinstallation
2. Umfang und Qualität der Sanitärinstallation
3. Umfang und Qualität der Elektroinstallation
4. Umfang und Qualität der Fenster

Betreffen die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht die zentralen Ausstattungsmerkmale, sind sie bei der Prüfung, ob der Standard eines Wohngebäudes gehoben wird, nicht zu berücksichtigen.

Folge: Hier liegen unabhängig von der Höhe der Ausgaben sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben vor, weil sich der Standard einer Immobilie nur anhand der Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster orientiert und sich durch die Dämmung der Standard im Sinne der subjektiven Zweckbestimmung nicht erhöht.

Ermittlung des Standards eines Wohngebäudes

Anschaffungskosten liegen vor, wenn es zu einer Standardhebung kommt. Nach den Ausführungen im neuen BMF-Schreiben vom 26.1.2026 wird der Standard eines Wohngebäudes angehoben, wenn ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens drei der vier Bereiche der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führt. Das ist zu bejahen, wenn diese Bereiche von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder sehr anspruchsvollen Standard gehoben werden oder wenn eine Anhebung von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard erfolgt.

Im BMF-Schreiben vom 26.1.2026 wird ausführlich dazu Stellung genommen, wann von einem sehr einfachen, mittleren oder von einem sehr anspruchsvollen Standard bei einem Wohngebäude auszugehen ist.

Hebung von einem sehr einfachen auf einen mittleren Standard

• Eine technisch überholte Heizanlage (z. B. Öl- oder Gasheizung mit Konstanttemperaturkessel) wird durch eine Heizanlage ersetzt, die dem Stand der Technik entspricht.
• Ausstattungsgegenstände werden im Bad eingebaut, die bisher nicht vorhanden waren (Handwaschbecken, Dusche, Lüftung).
• Die Leistungskapazität der Elektroinstallation wird maßgeblich erweitert (z. B. durch Einbau eines leistungsfähigen Sicherungssystems oder dreiphasiger Elektroleitungen) und die Anzahl der Steckdosen und anderer Anschlüsse wird erheblich vermehrt.
• Einfachverglaste Fenster werden durch Isolierglasfenster ausgetauscht.

Hebung von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard

Eine Hebung eines Bereichs der zentralen Ausstattungsmerkmale von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard liegt beispielsweise in folgenden Fällen vor:

1. Die Heizungsanlage, die dem Stand der Technik entspricht, wird mit Smart-Home-Technik ausgestattet.
2. Ein den durchschnittlichen Ansprüchen genügendes Bad wird mit Marmorfliesen und digitalen Armaturen ausgestattet.
3. Die Elektroinstallation wird überwiegend mit Smart-Home-Technik ausgestattet.
4. Isolierglasfenster werden durch solche mit tönbarer Verglasung ausgetauscht.