LV-Finanzierung: Bei Immobilienkauf wird mehr mitfinanziert – Zinsen aus LV-Altvertrag sind steuerpflichtig

Werden LV-Altverträge zur Immobilienfinanzierung verwendet, können die Zinsen aus den Sparanteilen der Versicherung steuerfrei sein. Erforderlich ist, dass das Darlehen unmittelbar und ausschließlich der Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes dient, das dauernd zur Erzielung von Einkünften bestimmt ist. Werden aber mitverkaufte Gegenstände sowie Geldbeschaffungskosten finanziert, ist das Darlehen steuerschädlich verwendet. So entschied das FG Düsseldorf.

Mit Alt-Lebensversicherung finanzierter Hofkauf

K erwarb 2019 einen vermieteten Hof für 2,98 Mio. Euro und finanzierte über ein Darlehen der Bank in Höhe von 3,2 Mio. Euro in drei Tranchen. Ansprüche aus seiner 2002 abgeschlossenen Lebensversicherung wurden zur Sicherung/Tilgung eingesetzt (Auszahlungsbetrag 2,98 Mio. Euro). Aus dem Darlehen wurden neben dem Kaufpreis u. a. Grunderwerbsteuer (186.975 Euro), Notar‑ und Gerichtskosten für Grundpfandrechte (insgesamt 12.420,59 Euro) sowie mitverkaufte Gegenstände (103.450 Euro, darin 5.500 Euro Brennholz) bezahlt. Das Finanzamt stellte die Steuerpflicht der Zinsen fest.

Voraussetzungen für Steuerfreiheit der Zinsen fehlen

Das FG folgte dem Amt. Die Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit der Zinsen aus den Sparanteilen der Versicherung hätten nicht vorgelegen (FG Düsseldorf, Urteil vom 28.02.2025, Az. 10 K 492/22 F). Denn erforderlich sei eine unmittelbare und ausschließliche Darlehensverwendung für Anschaffungs‑/Herstellungskosten eines dauerhaft einkünfteerzielenden Wirtschaftsguts; dabei gilt eine Bagatellgrenze von 2.556 Euro. Diese Voraussetzungen waren nicht erfüllt:

1. Verwendung von Darlehen genau planen: Stellen Sie sicher, dass das aufgenommene Darlehen ausschließlich oder überwiegend für die Anschaffungskosten der Immobilie verwendet wird. Vermeiden Sie, dass wesentliche Teile des Darlehens in nicht steuerlich begünstigte Kosten fließen, wie bspw. Geldbeschaffungskosten, die die Bagatellgrenze von 2.556 Euro überschreiten.
2. Kosten für Geldbeschaffung getrennt behandeln: Überlegen Sie, ob es möglich ist, die Geldbeschaffungskosten (z. B. Notar- und Gerichtskosten für Grundschuldeintragungen) separat zu finanzieren oder aus Eigenmitteln zu zahlen.
3. Klarheit bei der Darlehensnutzung: Dokumentieren Sie nachvollziehbar, welchen Teil des Darlehens Sie für welche Ausgaben verwenden. Eine Aufteilung in steuerlich begünstigte und nicht begünstigte Teile ist nicht möglich.

• Das FG sieht die Ausschließlichkeit hier verfehlt: Geldbeschaffungskosten (Notar‑/Gerichtsgebühren für Grundpfandrechte) sind keine Anschaffungsnebenkosten; ihre Finanzierung überschreitet die Bagatellgrenze.
• Zudem entfiel das Darlehen auf "mitverkaufte Gegenstände", u. a. Brennholz, das nicht dauerhaft der Einkünfteerzielung dient.
• Auch eine Aufteilung des Darlehens in steuerunschädliche/‑schädliche Teile oder eine zeitliche Aufteilung hielt das FG für ausgeschlossen.