Immobilienverkauf: Reparaturkosten sind nicht immer Werbungskosten

Wird eine vermietete Immobilie verkauft und im Kaufvertrag vereinbart, dass der Veräußerer eine instandsetzungsbedürftige Wohnung entrümpeln, zur mietgerechten Herstellung wiederherstellen und bis zum Einzug eines Nachmieters Miete an den Käufer zahlen muss, sind die diesbezüglichen Aufwendungen des Veräußerers durch den Verkauf der Immobilie veranlasst und nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar.

Sachverhalt

Aufwendungen aus einer kaufvertraglichen Verpflichtung des Grundstücksveräußerers zur Entrümpelung und mietgerechten Herstellung der Wohnung und zur Zahlung von Miete an den Käufer bis zum Einzug eines Nachmieters sind durch den Verkauf veranlasst und dienen nicht der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Denn werden im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt, wird der Zusammenhang der Reparaturaufwendungen mit den früheren Vermietungseinkünften durch die Verknüpfung mit der Grundstücksveräußerung überlagert.

Im Rahmen der Veräußerung übernommene Reparaturaufwendungen sind selbst dann nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der (grundsätzlich) nicht einkommensteuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen, wenn die Reparaturen noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden.

Entscheidung

Das Finanzgericht Bremen wies den AdV-Antrag zurück. Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit, die darin besteht, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden ist, reicht nicht aus, um einen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen. Denn der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkünfteerzielung wird durch die von den Beteiligten gewollte Verknüpfung mit der (im Streitfall nicht einkommensteuerbaren) Grundstücksveräußerung überlagert.

Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen sich im Kaufvertrag gegenüber dem Käufer zur Zahlung von Miete für die Wohnung bis zu deren erneuter Vermietung und zur Entrümpelung und Herrichtung dieser Wohnung auf eigene Kosten verpflichtet. Tatsächlich waren die Aufwendungen auch erst nach Vertragsabschluss und Übergabe des Grundstücks angefallen. Die Absicht zur Erzielung von Vermietungseinkünften hatten die Antragsteller für die Zeit nach der Übergabe des Kaufgrundstücks spätestens mit Abschluss des Kaufvertrags aufgegeben.

Mit der Belastung der Steuerpflichtigen mit den Schadenbeseitigungskosten und den Mietausfallzahlungen wurde das Kosten- und Mietausfallrisiko bis zur Neuvermietung letztlich vollständig auf die Steuerpflichtigen verlagert. Darin lag im Ergebnis eine faktische Reduzierung des Kaufpreises, deren Umfang bei Vertragsschluss noch ungewiss war.

Durch die Veräußerung veranlasste Aufwendungen wirken sich nur dann steuerlich (durch Minderung des zu versteuernden Veräußerungserlöses) aus, wenn die Veräußerung selbst nach § 23 EStG steuerbar ist. Soweit der Veräußerungserlös jedoch nicht der Einkommensteuer unterliegt, können auch die im engen Zusammenhang mit der Veräußerung angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden.