§ 21 EStG: Überschusserzielungsabsicht bei einer mehrere Jahre leer stehenden Immobilie

Vermietet der Steuerpflichtige eine seit dem Kauf vor knapp vier Jahren leer stehende und nunmehr infolge eines Wasserschadens nicht mehr bewohnbare Immobilie an seine nichteheliche Lebensgefährtin, damit diese die Wohnung künftig nach Reparatur des Wasserschadens an Angehörige untervermieten kann, so ist diese Vermietung nicht fremdüblich, wenn die Lebensgefährtin finanziell nicht in der Lage ist, die Miete aufzubringen.

Sachverhalt

Streitig war bei der Einkommensteuer 2018 die Abzugsfähigkeit negativer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Bezug auf die Überschusserzielungsabsicht und die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen.

Entscheidung

Hinsichtlich der Frage, ob bei einer leer stehenden Immobilie die Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen ist, stellte das FG klar, dass nicht schon dann eine Vermutung der Absicht zur Erzielung eines Überschusses mit der Folge der automatischen Anerkennung (negativer) Einkünfte aus VuV besteht, wenn der Steuerpflichtige über eine Immobilie verfügt, welche ihrer Art nach zur dauerhaften Vermietung für Wohnzwecke grundsätzlich geeignet ist. Vielmehr muss bei einer leer stehenden Immobilie zunächst feststehen, dass der Entschluss, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen, endgültig gefasst und nicht wieder aufgegeben worden ist.

Zudem kann auch der Umstand, dass einem Steuerpflichtigen laufende Aufwendungen für die Immobilie entstehen und wirtschaftlich denkende Immobilieneigentümer typischerweise Verluste nicht freiwillig hinnehmen werden, nicht ausreichen, um eine Vermietungsabsicht anzunehmen. Es gibt – trotz der damit verbundenen Kosten – verschiedene denkbare vernünftige, nicht allein in einer angestrebten Steuerersparnis bestehende Gründe, eine Immobilie anzuschaffen und zu halten, ohne zugleich die Absicht zu haben, damit Vermietungsüberschüsse zu erzielen. So kann z. B. ein Gewinn durch Weiterveräußerung zu einem höheren Preis angestrebt werden, was sich in unvermietetem Zustand oft sogar einfacher darstellt, oder es kann die Absicht bestehen, die Immobilie kostenlos oder zu einem unter dem marktüblichen Mietzins liegenden Nutzungsentgelt aus persönlichen Gründen an einen Angehörigen zu überlassen. Es bedarf also der positiven Feststellung der Vermietungsabsicht. Demgegenüber reicht es gerade nicht aus, dass andere Gründe für den Erwerb und das Halten der Immobilie nicht positiv festgestellt werden können.

Im Streitfall konnte der Steuerpflichtige nicht glaubhaft machen bzw. nachweisen, dass er die durch einen Wasserschaden unbewohnbare Wohnung vor Schadenseintritt Dritten zur Anmietung angeboten hatte. Eine Einkünfteerzielungsabsicht ergab sich auch nicht aus dem Umstand, dass er mit seiner Lebensgefährtin einen Mietvertrag abgeschlossen hatte. Vielmehr kam das FG zu der Überzeugung, dass der Mietvertrag einzig und allein zu dem Zweck erstellt worden war, um das FA zu einer Anerkennung negativer Einkünfte aus VuV zu bewegen. Hierfür sprach im Streitfall, dass der Steuerpflichtige in einer gemeinsamen Wohnung mit der Lebensgefährtin und den gemeinsamen Kindern wohnt, die Lebensgefährtin ohne Unterhaltsleistungen des Steuerpflichtigen nicht zur Zahlung der "Leerstandsmiete" in der Lage wäre und infolge eines wegen des Wasserschadens geführten Rechtsstreits nicht absehbar ist, wann die derzeit leer stehende und nicht nutzbare Wohnung wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden kann.

Das FG hat die Revision ausdrücklich nicht zugelassen.