Sowohl Erbbauzins als auch Nießbrauch bzw. Wohnrecht fließen in die Bemessungsgrundlage ein

In die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer fließen nicht nur der formale Kaufpreis, sondern alle wirtschaftlichen Gegenleistungen, auch spätere Eintragungs- und Übernahmepflichten für Rechte (wie Nießbrauch und Wohnungsrechte). Das hat aktuell der Bundesfinanzhof entschieden.

Hintergrund: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung (§§ 8, 9 Grunderwerbsteuergesetz). Dazu zählen neben dem Kaufpreis alle wirtschaftlichen Leistungen, die der Erwerber für den Grundstückserwerb aufbringt. In folgenden Fällen war fraglich, ob die vertragliche Verpflichtung zur Übernahme bzw. Eintragung eines Nießbrauchs oder eines persönlichen Wohnrechts Teil der Gegenleistung ist:

Sachverhalte

In einem Fall kaufte ein Erwerber ein mit einem Nießbrauch belastetes bzw. künftig zu belastendes Erbbraurecht an bestimmten Grundstücken. Im Kaufvertrag verpflichtete sich der Erwerber, die Eintragung des Nießbrauchs zu dulden bzw. dessen Bestellung wirtschaftlich zu übernehmen. Im Zeitpunkt des Erwerbs war das Recht noch nicht vollzogen. Das Finanzamt rechnete den kapitalisierten Nießbrauchswert dennoch zur Gegenleistung hinzu.

Im zweiten Fall war in einem Kaufvertrag geregelt, dass zugunsten eines Dritten ein Wohnungsrecht bestellt werden soll. Auch hier rechnete das Finanzamt den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer hinzu.

Der Bundesfinanzhof bestätigte schließlich die Sichtweise der Finanzverwaltung.

Für den Bundesfinanzhof kam es entscheidend auf die wirtschaftliche Betrachtung an und nicht auf die formale Eigentums- oder Grundbuchlage im Zeitpunkt des Kaufvertrags. Maßgeblich ist, welche wirtschaftlichen Lasten der Erwerber übernimmt. Sowohl Nießbrauch als auch Wohnungsrecht mindern zwar den Wert des Grundstücks, erhöhen aber zugleich die Gegenleistung, zumindest bei vertraglicher Übernahme dieser dinglichen Rechte.

Merke: Käufer und Verkäufer in Immobilien- und Erbbaurechtsfällen sollten alle übernommenen Verpflichtungen sorgfältig steuerlich prüfen, damit die Grunderwerbsteuer korrekt berechnet werden kann.