Erbengemeinschaft: Landwirtschaftliche Grundstücke im Nachlass – Verkauf von Erbanteilen genehmigungsbedürftig?

Der BGH hatte sich in seinem Beschluss vom 9.5.25 (BLw 2/24) mit der Frage zu beschäftigen, ob die Veräußerung von Erbanteilen der Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdstVG unterliegt, wenn der Nachlass zwar nicht in einem Betrieb, jedoch allein aus landwirtschaftlichen Grundstücken besteht.

Sachverhalt

Die E war zu einem 1/5-Anteil an einer Erbengemeinschaft beteiligt. Der bisher ungeteilte Nachlass besteht ausschließlich aus 10,1067 ha Ackerland, Grünland und Waldfläche. K, ein Nichtlandwirt, kaufte von der E deren Anteil von 1/5 an der Erbengemeinschaft. Die beurkundende Notarin beantragte die Grundstückverkehrsgenehmigung, hilfsweise ein Negativzeugnis. Daraufhin erklärte ein Siedlungsunternehmen, dass es das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausübe. K beantragt, die Ausübung des Vorkaufsrechts für rechtswidrig zu erklären. Der BGH gibt dem K recht.

Entscheidungsgründe

Der Erbteilskaufvertrag ist weder nach § 2 Abs. 1 noch nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrdstVG genehmigungspflichtig, da kein Allein- oder Miteigentum an dem zum Nachlass gehörenden Grundstück, sondern lediglich ein Anteil am Nachlass übertragen wird. Eine Genehmigungspflicht folgt auch nicht aus § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdstVG. Der Nachlass besteht hier nicht im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, sondern ausschließlich aus landwirtschaftlichen Flächen.

Eine Umgehung des § 2 GrdstVG sei hier nach Auffassung des BGH nicht gegeben. Eine Umgehung könne nur dann angenommen werden, wenn die Form der Erbanteilsübertragung allein deswegen gewählt wurde, um die Genehmigungspflicht einer von den Vertragsparteien bezweckten Veräußerung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke zu umgehen. Hier erwirbt K jedoch gerade nicht sämtliche Erbanteile, sondern lediglich einen von mehreren Erbanteilen. Daher wird K nach Vollzug dieses Geschäfts nicht (Allein-)Eigentümer der den Nachlass bildenden Grundstücke.

Eine Umgehung mit der Folge der Genehmigungsbedürftigkeit sei nur dann anzunehmen, wenn sämtliche Erbanteile gleichzeitig oder nacheinander an denselben Erwerber veräußert werden. Wird nur einer von mehreren Erbanteilen verkauft, ist nicht schon deshalb von einem Umgehungsgeschäft auszugehen, weil der Erwerber die Absicht hat, sukzessive auch die weiteren Erbanteile zu erwerben. Bei der Veräußerung eines einzelnen Erbanteils fehlt es bereits an einem objektiven Umgehungserfolg. Der Erwerber kann nicht über den Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB); für eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand ist er auf die Mitwirkung sämtlicher Miterben angewiesen (§ 2040 Abs. 1 BGB).

Auch aus der Möglichkeit des Erwerbers, nach dem Erbteilskauf zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung zu beantragen, folgt hier nach dem BGH keine Umgehung, obwohl ein Erwerb in der Zwangsversteigerung nicht der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz bedarf. Das Gericht begründet dies im Wesentlichen damit, dass bei dem Erbteilskauf der spätere Erwerb in der Teilungsversteigerung nicht bereits im Vorhinein feststehe. Bei der Teilungsversteigerung kann nicht nur der Erbteilskäufer bzw. nunmehrige Miterbe, sondern jeder – und so auch das vorkaufsberechtigte Siedlungsunternehmen – Gebote abgeben und als Meistbietender den Zuschlag erhalten.

Relevanz für die Praxis

Gerade der genehmigungsfreie Erwerb im Teilungsversteigerungsverfahren mag für Investoren verlockend sein, zunächst einen Erbteil (der ausschließlich aus landwirtschaftlichen Grundstücken besteht) anzukaufen, um dann mittels Teilungsversteigerung den Rest zu erwerben. Würde allerdings das Vollstreckungsgericht rechtzeitig vor Rechtskraft des Zuschlags erkennen, dass die Zwangsversteigerung allein dem Grundstückserwerb unter Umgehung der Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG dient, müsste es das Zwangsversteigerungsverfahren einstellen bzw. aufheben. In diesem Fall würde der Antragsteller rechtsmissbräuchlich handeln, sein Rechtsschutzinteresse für die Zwangsversteigerung würde entfallen.