Bestandsschutz erhöht nicht automatisch die Schenkungsteuer

Ist die Grundstücksbewertung in Erbschaft- und Schenkungsfällen nach dem Sachwertverfahren durchzuführen, ist der Bodenwert gesondert zu ermitteln. Für den Fall, dass die tatsächliche baurechtliche Nutzung von der zulässigen abweicht, hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass es auf die zulässige bauliche Nutzung ankommt.

Hintergrund: Vererbtes oder verschenktes Immobilienvermögen ist vorrangig nach dem Vergleichswert zu bewerten. Kann ein solcher nicht bestimmt werden, ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Dabei sind der Wert des Gebäudes und des Bodens getrennt zu ermitteln, insbesondere greifen hier die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Ein wichtiger Parameter ist hierbei die Geschossflächenzahl (GFZ).

Hierbei ist zu unterscheiden: Die GFZ gibt an, wie viel qm Geschossfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind. Die wertrelevante GFZ (WGFZ) hingegen berücksichtigt auch Flächen, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen. Problematisch wird es, wenn es zu Abweichungen kommt. Dann ist die GFZ durch Umrechnungskoeffizienten anzupassen.

Sachverhalt

Zwei Miteigentümer hatten 2021 ein bebautes Grundstück geschenkt bekommen, das im Jahr 1952 mit einer zulässigen WGFZ von 0,65 bebaut worden war. Nachdem der Bebauungsplan in 2012 geändert wurde, war nur noch eine GFZ von 0,4 zulässig. Der Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss betrug 1.700 EUR pro qm bei einer WGFZ von 0,5. Diesen passte das Finanzamt wegen der tatsächlich höheren Bebauung auf 0,65 an, was zu einem Bodenrichtwert von 1.929,13 EUR pro qm und einer entsprechend höheren Schenkungsteuer führte.

Die hiergegen erhobene Klage entschied das Finanzgericht München positiv, sprich es sollte auf die tatsächliche Bebauung und damit einer GFZ von 0,4 umgerechnet werden. Dies sah der Bundesfinanzhof aber anders: Das Finanzgericht hat die Anpassung des Bodenrichtwerts zu Unrecht anhand der GFZ anstelle der WGFZ vorgenommen.

Maßgeblich war laut Bundesfinanzhof der Typisierungsgedanke des Sachwertverfahrens, das von individuellen Verkehrswertkorrekturen frei bleiben soll. Deshalb ist für die Anpassung des Bodenrichtwerts die rechtlich mögliche Bebauung maßgeblich. Eine lediglich bestandsgeschützte tatsächliche Bebauung soll außer Betracht bleiben.

Merke: Der Bestandsschutz bleibt aber nicht völlig unberücksichtigt: Soweit die besondere tatsächliche Bebauung den Verkehrswert beeinflusst, kann das über einen Nachweis eines niedrigeren gemeines Werts mittels Gutachten berücksichtigt werden.