Gesetzgebung
Grundsteuer: Bundesfinanzhof hält "Bundesmodell" für verfassungskonform
23.02.2026 · 2 Min. Lesezeit · Für: Hausbesitzer, Vermieter
Das Wichtigste in Kürze
Der BFH hält die Bewertungsregeln des Ertragswertverfahrens im sogenannten Bundesmodell für die neue Grundsteuer ab dem 1.1.2025 für verfassungskonform. In drei Verfahren bestätigte er, dass typisierte Bodenrichtwerte und pauschalierte Nettokaltmieten grundsätzlich geeignet sind, den Grundstückswert realitätsgerecht abzubilden. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht lehnte der BFH ab. Die Entscheidungen betreffen Wohnungseigentümer in elf Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden. Dennoch bleibt die Debatte offen: Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler planen eine Verfassungsbeschwerde.
Der Bundesfinanzhof hat in drei Verfahren aufgrund mündlicher Verhandlung am 12.11.2025 entschieden, dass er die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem sogenannten Bundesmodell in elf Bundesländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 herangezogen werden, für verfassungskonform hält.
Sichtweise des Bundesfinanzhofs
Der Bundesfinanzhof bestätigte inhaltlich die Ansichten der Vorinstanzen und versagte den Revisionen in der Sache den Erfolg. Er ist nicht von der Verfassungswidrigkeit der in den Streitfällen anzuwendenden Regelungen überzeugt; eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht kommt nicht in Betracht.
Der Gesetzgeber hat ein Bewertungssystem geschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den "objektiviert-realen Grundstückswert" innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts annäherungsweise zutreffend zu erfassen.
Die Bewertungsvorschriften sind grundsätzlich geeignet, den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abzubilden. Belastungsgrund für die neue Grundsteuer ist nach dem Willen des Gesetzgebers das Innehaben von Grundbesitz und die dadurch vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und dem Steuerpflichtigen eine entsprechende objektive Leistungsfähigkeit vermittelt.
In seiner Pressemitteilung geht der Bundesfinanzhof vor allem auf diese Aspekte ein:
- Die Maßgeblichkeit von gesetzlich typisierten Bodenrichtwerten zur Bestimmung des Bodenwerts verstößt nicht gegen eine realitäts- und relationsgerechte Bewertung im Sinne der Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts.
- Ebenso wenig führen die für die Wertberechnung von Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren heranzuziehenden pauschalierten Nettokaltmieten zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung.
Relevanz für die Praxis
Die drei Entscheidungen (geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin) sind auch für Wohnungseigentümer in den Ländern Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen von Bedeutung, da diese Länder ebenfalls das "Bundesmodell" verwenden.
Der Bund der Steuerzahler Deutschland und Haus und Grund Deutschland haben bereits angekündigt, gemeinsam eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht zu unterstützen.
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