Betriebskostenabrechnung: Mieter von Gewerberäumen haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege

Physiotherapeuten, die ihre Praxisräume angemietet haben, haben bei der Betriebskostenabrechnung Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege (PP 12/2024, Seite 2, Abruf-Nr. 50197774 und PP 05/2022, Seite 7 ff.). Der seit dem 01.01.2025 gültige § 556 Abs. 4 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach der Vermieter die Belege auch digital bereitstellen darf, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Eine analoge Anwendung scheidet aus (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht [OLG], Urteil vom 18.07.2025, Az. 12 U 73/24, Abruf-Nr. 252188).

Eine Vermieterin von Gewerberäumen hatte Betriebskostenabrechnungen nur digital bereitgestellt. Die Mieterin machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend, bis sie Einsicht in die Originalbelege auf Papier erhalte. Dagegen klagte die Vermieterin und unterlag sowohl vor dem LG Itzehohe (Urteil vom 20.10.2024, Az. 6 O 9023) als auch vor dem Schleswig-Holsteinischen OLG. Das OLG bestätigte, dass die Mieterin Einsicht in die Originalbelege verlangen dürfe. Der neue § 556 Abs. 4 S. 2 BGB erfasse nur Wohnraum. Für Gewerberaum sei eine Analogie weder geboten noch rückwirkend möglich. Der Gesetzgeber habe bewusst davon abgesehen, eine vergleichbare Regelung einzuführen, und die Vertragsparteien auf eigene Vereinbarungen verwiesen. Maßgebend bleibe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Belege in der Form vorzulegen sind, in der sie dem Vermieter selbst erteilt wurden (Urteil vom 15.12.2021, Az. VIII ZR 66/20). Eine digitale Bereitstellung sei nur zulässig, wenn der Vermieter die Belege selbst ausschließlich elektronisch erhalten habe.

Merke: Unabhängig vom o. g. Urteil darf die digitale Vorlage von Belegen mietvertraglich vereinbart werden (§ 578 Abs. 1 BGB). Eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 4 BGB auf die Gewerberaummiete ist daher denkbar. Wenn schon dem besonders schutzwürdigen Wohnraummieter die elektronische Belegeinsicht zugemutet werden darf, gilt dies erst recht für den weniger schutzbedürftigen, regelmäßig kaufmännisch erfahrenen Geschäftsraummieter.